资产负债率又称举债经营比率，是用来衡量企业经营活动的重要指标，通过在企业的经营期末，用企业的负债总额除以企业的资产总额计算得到，资产负债率计算公式：资产负债率=企业负债总额/企业资产总额*100%。其具有一定的指标限制，当超过一定的水平时，表明企业的负债过高，经营存在风险。但各个行业对于资产负债率的要求是不一样的。一般来说，行业负债率在30%-50%之间，其中，金融类行业和房地产行业成为资产负债率较高的行业，房地产行业高达78%。而在行业的发展过程中，70% 是行业资产负债率的警戒线，企业的经营状况很容易出现资金断裂的情况。在房地产企业中，由于经营规模比较大，从拍卖土地至交房经历的时间较长，一般通过银行贷款获取资金，因此，资产负债率相对较高，都超过了70%，引发一系列的资金问题。

 

  二、房地产企业的资产负债率现状及原因分析

 （一）房地产企业的资产负债率现状

  在目前的经济形势下，房地产企业已经不能一家独大，各个房地产品牌进行充分的市场竞争，导致负债率飙升。最近两年的财务报表显示，资产负债率超过70%对于维持企业的运营是非常不利的。Wind 数据显示，在2013年，130家房地产企业的营业收入和净利润同比增长18.87%和38.83%，整体的负债率高达79.5%左右，房地产企业的杠杆率处于历史最高位。有近一半的房地产企业的资产负债率超过70%，给公司的现金流带来较大的压力。近年来，通过去库存、减负债的努力，参考16年、17年深市、沪市的房地产公司数据，128家房地产企业虽然整体的负债率有所降低，但是，仍有1/3左右的企业资产负债率超过70%。

 

  在房地产企业资产负债率的案例中，A集团具有一定的启示意义。资料显示，A集团自2006年在香港上市之后，只在2009年授予员工认购股权，但资产负债率却一路飙升，2010年的年报显示，A集团的债务已经达到88.6%，在2006年上市之前，A集团的资产负债率一直保持在90%以上，可以说A集团几乎所有的经营活动都来自于负债。2008年以前，A集团从银行借入的贷款已经超过100亿元，给A集团的经营活动带来了巨大的资金压力。随着时间的推移，债务比率一路飙升，银行渠道无法满足其经营发展的需求，A集团开始将目光投向信托，但是，仍然撼动不了银行借贷在A集团中的地位。2011年，A 集团接近120亿元的债务到期却无法结清，加上国家开始对房地产进行调控，2011年，A集团接连陷入债务危机，先后经历了“调查门”、“退市门”，最终濒临破产清算。A集团由于负债因素，从一个经营状况较好的房地产企业一步步走向衰败，这与其自身的负债经营明显是分不开的。

 

  （二）房地产企业资产负债率偏高的原因分析

  通过以上的分析不难看出，我国房地产行业在确定资产负债率时存在一定的缺陷，这些缺陷直接影响了房地产行业的资本负债结构，企业整体的负债比例相对偏高，这与房地产企业家的攀比心理是分不开的。一些房地产企业家过度负债，以求得企业的迅速扩张、占领市场，这与目前的经济形势和经济政策是不相符的，对于公司的经营以及股东利益来说是非常不利的，即使如此，这种惯性思维对于房地产企业家来说也是不容易改变的，因此，房地产企业的资产负债率依然过高。

 

  另外，在房地产行业中，经营活动受自身行业的特点影响是非常明显的，由于房地产行业自身的经营周期比较长，首先，房地产行业需要通过多种程序有效运营，这种耗时较长的经营活动会使资金投入量巨大、资金回笼较慢，虽然在建设初期可以通过预售的方式回笼资金，但在整个建设工程中，资金的投入方式都通过自由资金以及银行贷款获得。因此，在房地产企业中，并没有太多的自由资金维持正常的运营，财务风险极高。所以，在目前的形势下，房地产企业不惜通过债务扩大经营规模，房地产企业普遍资产负债率过高，影响其健康的发展。

 

  三、降低房地产企业资产负债率的措施

 （一）降低负债，加强权益融资

  在房地产行业的经营过程中，降低负债比例、加强权益融资是非常重要的。虽然负债融资具有抵消税款的积极作用，但也同时具有增加财务风险和经营风险的消极作用，每一个企业都有独特的经营理念，但在目前的经济形势下，一味的通过扩大负债实现企业的经营扩张是不科学和不现实的，导致利益相关者人心惶惶，影响企业的发展。首先，可以通过吸收个人或者企业的直接投资募集资金，提高企业的资信度。其次，可以通过发行普通股募集资金，这也是房地产企业为了募集资金经常采用的一种措施，通过发行普通股，减少房地产企业的资金融资困难，提升房地产企业的经营水平。最后，可以通过发行优先股募集资金。由于没有固定的到期日，也不用偿还相应的本金，因此，不会形成财务压力和财务风险，将房地产企业的风险控制在一定的水平，促进房地产企业的发展。

 

 （二）对财务管理人员加强培训，合理的设定房地产企业的资产负债率

  设定房地产企业中合理的资产负债率、降低企业的财务风险需要对财务人员进行培训。房地产企业目前处于发展的黄金时期，首先，对财务人员进行责任意识的灌输，将企业的财务目标定义为稳中有升，在保证房地产企业资金安全无损的情况下进行资产负债率的设定，设定合理的资产负债率，不应该一味的扩大债务规模，而是根据企业目前所处的经济环境以及企业未来可以实现的战略目标进行设定。一般来说，房地产企业的性质极为特殊，回款慢且资金量巨大，因此，房地产企业的资产负债率比其他行业要高，所以，对资产负债率的设定应该更加谨慎科学，保证企业具有一定的偿债能力。其次，应该对财务管理人员进行财务方面的培训，当国家颁布一些新规定、新政策时，需要对其进行相关政策的指导，保证房地产企业财务的安全性与稳定性，促进房地产企业财务管理的顺利进行。

 

 （三）注重配套服务，实现一体化的资金运营，提高资金周转率

  在房地产企业的运营过程中，大部分都是进行粗放式的管理运营，不注重品牌建设与相关配套服务等附加价值的创造。在经济新常态下，表现为发展速度较慢、利润增长点较低、资金运转较为缓慢。因此，在企业资金运转的过程中，需要寻找

新的利润增长点，提升资金的周转率与运营速度。首先，在一定数量资金的条件下，必须正确合理的使用资金，改进建筑技术，对于一些原材料等需要打包成批量购买或者生产，以节约用工用料成本，同时，房地产企业还需要加强管理，节能降耗，提升房地产企业的员工劳动生产率，在对房地产企业员工的管理中，提升他们的工作效率，将收回的货款进行合理的分配，关注资金的收益率和投资占比，保证资金在企业经营管理和投资中的合理占比，及时关注市场中收益率较高的投资项目，灵活的使用自有的闲置资金，满足房地产企业的各种资金需求，保证房地产企业的健康发展 。